深圳又一備受關(guān)注的核心區(qū)的舊改項目迎來新進(jìn)展。

   近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局發(fā)布關(guān)于《南山區(qū)招商街道愛榕園片區(qū)城市更新單元規(guī)劃（草案）》的公告。南都灣財社記者對比發(fā)現(xiàn)，與2025年釋出的早期草案相比，新規(guī)劃在開發(fā)建設(shè)用地、容積率及功能配比上均有重大調(diào)整。

   最值得注意的是，愛榕園舊改中早前規(guī)劃的4.38萬㎡保障性住房指標(biāo)被全部移除，成為深圳今年3月舊改新政實施后，首個公開取消保障房配建的舊住宅區(qū)改造項目。作為2024年深圳唯一立項的舊住宅區(qū)改造項目，愛榕園舊改歷經(jīng)模式轉(zhuǎn)換與規(guī)劃調(diào)整，如今隨著新草案的公示，意味著其距離實際拆建階段又近了一大步。

   取消保障房與學(xué)校，容積率大降

   官方公示草案顯示，愛榕園片區(qū)城市更新單元位于南山區(qū)招商街道后海大道與工業(yè)八路交匯處，更新單元用地面積73381.4㎡，拆除用地面積68848.2㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積60435.7㎡（含劃入零星用地1914.8㎡）。

   規(guī)劃草案中提到，該項目開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃主導(dǎo)功能為居住，規(guī)劃容積241350㎡，其中住宅227500㎡，商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑4000㎡（含母嬰室20㎡）；社區(qū)級配套設(shè)施建筑面積不少于9850㎡，配套清單包含9班幼兒園、社區(qū)警務(wù)室、社區(qū)服務(wù)中心、文化活動室等基礎(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施；另在移交政府的公園綠地內(nèi)配建戶外活動場地場地面積3760㎡（社區(qū)體育活動場地，兒童游戲場地）。

   南都灣財社記者注意到，對比2025年前海管理局公示的首輪規(guī)劃，本次新版規(guī)劃完成多項核心優(yōu)化調(diào)整。

   首先，開發(fā)建設(shè)用地面積增加，由原先的約4.33萬㎡增至約6.04萬㎡，原獨(dú)立劃出的保障房用地已并入可開發(fā)范圍。調(diào)整后，項目規(guī)劃總?cè)莘e約為24.14萬㎡，其中住宅面積為22.75萬㎡；其次，開發(fā)強(qiáng)度大幅降低，住宅容積率由原先的5.7下調(diào)至2.9；再者，公共配套功能調(diào)整，原規(guī)劃的4.38萬㎡保障性住房以及一所27班九年一貫制學(xué)校的配建要求被取消，原學(xué)校用地調(diào)整為公園綠地。

   這一系列“減法”調(diào)整，被市場普遍解讀為深圳舊改新政的直接體現(xiàn)。據(jù)悉，今年3月正式實施的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》明確，尚未完成最終規(guī)劃審批的城市更新項目，在符合國家住宅建設(shè)規(guī)范的前提下，原則上無需配建保障性住房。

   由于愛榕園片區(qū)舊改首輪規(guī)劃未完成最終審批，契合新政適用條件，成為全市首個公開享受該政策紅利的大型舊住宅區(qū)更新項目。業(yè)內(nèi)分析表示，此次政策落地與規(guī)劃調(diào)整，能夠有效降低舊改項目開發(fā)成本、緩解企業(yè)運(yùn)營壓力，破解當(dāng)前部分城市更新項目因配建成本過高、收益失衡導(dǎo)致的推進(jìn)停滯難題。

   深圳核心區(qū)，舊改加速推進(jìn)

   據(jù)了解，愛榕園片區(qū)建筑建成于上世紀(jì)90年代初期，最初是招商局為企業(yè)職工建設(shè)的福利住房，后經(jīng)房改轉(zhuǎn)為商品房。隨著樓齡漸長，片區(qū)建筑設(shè)施老化、居住配套標(biāo)準(zhǔn)滯后，整體更新改造需求迫切。

   該項目改造路徑歷經(jīng)多次優(yōu)化調(diào)整。2020年，南山區(qū)招商街道辦與招商房地產(chǎn)有限公司簽署棚戶區(qū)升級改造戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，項目初期以棚改模式推進(jìn)前期摸排、業(yè)主意愿征集等基礎(chǔ)工作。

   后續(xù)受片區(qū)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、棚改實施周期長、推進(jìn)難度大等因素影響，項目于2024年正式退出棚改推進(jìn)通道，轉(zhuǎn)型為拆除重建類城市更新項目，并成功納入《2024年深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)城市更新單元計劃第一批計劃》。

   改造模式切換后，項目推進(jìn)效率大幅提升。2024年11月項目完成正式立項，是當(dāng)年深圳唯一獲批立項的舊住宅區(qū)改造項目。2025年5月，項目首輪規(guī)劃草案便對外公示，僅耗時半年。

   而讓愛榕園舊改項目持續(xù)收獲市場高度關(guān)注的原因，在于其稀缺的核心區(qū)位。從地理位置上來看，愛榕園片區(qū)地處蛇口核心成熟居住區(qū)，交通路網(wǎng)與公共軌交配套完善，地塊緊鄰地鐵2號線海月站、12號線四海站，在建15號線東濱路站步行可達(dá)，軌交可直達(dá)南山科技園、后海總部基地、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)三大產(chǎn)業(yè)片區(qū)，跨片區(qū)通勤便捷。

   商業(yè)休閑配套方面，步行可達(dá)蛇口沃爾瑪、花園城購物中心、寶能太古城三大商圈，鄰近四海公園，周邊聚集招商四海臻邸、招商雍華府等新舊住宅社區(qū)，片區(qū)居住氛圍濃厚，同片區(qū)老舊小區(qū)二手住宅單價維持5萬至7萬元/㎡區(qū)間，次新住宅雍華府二手掛牌均價約9.5萬元/㎡。

   值得關(guān)注的是，此前深圳拆除重建類舊住區(qū)項目，普遍設(shè)置較高容積率與硬性保障房配建指標(biāo)，企業(yè)綜合開發(fā)成本持續(xù)走高，大量老舊小區(qū)更新項目推進(jìn)受阻。本次愛榕園舊改通過下調(diào)容積率、取消強(qiáng)制配建、增加公共綠地的措施，也為全市其他未完成規(guī)劃審批的舊改項目提供了參考。